蚌埠市某房地产开发有限责任公司

有关涉税问题的案例

一、基本情况

 (一)企业情况

蚌埠市某房地产开发有限责任公司成立于1996年8月7日，注册资本：800万元；经营范围：房地产开发（凭资质证经营），建筑及装饰材料的销售。空调、中央空调、电梯、消防安全设施的安装、销售及维修；机电产品、电工电料、电线电缆、五金工具、纺织品的销售。经济性质：其他有限责任公司。

该公司房地产项目“某佳苑”，项目占地14000.67平米，总建面21305平米，于2012年7月开发建设，2012年7月取得预售许可证，2013年7月交付使用，2015年5月销售完毕。该项目目前正处于土地增值清算过程中。                   

（二）检查情况

检查人员积极准备查前预案，认真做好查前分析，调取了该公司2014年度和2015年度的总账、明细账，审核了该公司的会计报表、凭证、相关合同、协议、文件等资料，通过查阅征管资料，对2014年和2015年地方税务局征收管理的地方各税、费、基金缴纳情况进行了检查。通过分析各项资料间的逻辑关系，查找疑点，并层层深究，直到疑点消除。检查过程中，该公司能积极配合检查，无拒绝、阻挠检查的情形。

2014年度公司主营业务收入1258080元（其中车库收入152000元），利润总额1979418.45元。预收账款期初余额4094184元，期末余额-1804元。销售不动产计税收入8762092元，应申报缴纳营业税438104.60元、城建税30667.32元、教育费附加13143.14元、地方教育附加8762.09元、印花税4381.04元、土地增值税130671.38元、水利基金5257.25元。实际缴纳营业税437763.45元、城建税30643.45元、教育费附加13132.89元、地方教育附加8755.27元、印花税4377.63元、土地增值税131329.06元、水利基金5253.16元。当年显示少申报缴纳营业税341.15元、城建税23.87元、教育费附加10.25元、地方教育附加6.82元、印花税2.42元、水利基金4.10元，产生误差的原因是会计对申报期和税款所属期理解有问题，差异的税款在以前年度已申报缴纳，在企业提供的《某佳苑转让房地产有关的税金明细》资料中反映的清楚明了。

2015年度公司主营业务收入540000元，利润总额-430587.22元。申报缴纳营业税27000.00元、城建税1890.00元、教育费附加810.00元、地方教育附加540.00元、印花税270.00元、土地增值税8100.00元、水利基金324.00元。

在2014年度企业所得税汇算清缴中，公司《企业所得税年度纳税申报表》申报公司利润总额-226804.19元，纳税调整后所得为-226804.19元，检查中发现，企业提供的年度会计报表与所得税汇算清缴表，无任何逻辑关系，经询问，该公司会计报表为合并会计报表，下有两个会计核算主体，因房地产公司按销售不动产收入实行企业所得税预缴，年终汇缴时，企业申报人员为了应付汇缴工作，很随意用了其中一个核算主体的报表进行企业所得税的汇缴申报，检查人员逐年往前核对，发现这种做法，一做就达八年。并且征管系统中反映可用于弥补的亏损为1819394.49元，检查人员对这样的数据显然不能使用，检查工作一度陷入困境。

通过与企业会计人员的交流沟通，积极解释《企业所得税汇算清缴管理办法》（国税发[2009]79号）的有关规定，明确汇算清缴的主体是企业，汇算清缴的行为是企业自行计算申报纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，得到了企业的理解和配合。在检查人员的辅导之下，对以前五个会计年度所得税汇算清缴数据进行了纠正申报，确定了以前五个年度未弥补亏损为959025.16元。

（三）发现问题

1.2014年度

房产税：公司无租使用靳某的写字楼用于办公用房，房产原值163600元，应申报缴纳房产税1374.24元，公司未申报缴纳。

企业所得税：本次检查以公司会计利润为基础，进行所得税纳税调整。会计利润为1979418.45元，调整后的应纳税所得额为2352264.61。

检查纳税调整情况如下：

（1）应补房产税1374.24元，调减应纳税所得额1374.24元。

（2）公司于2013年度按房地产预计毛利率调整增加的应纳税所得额121305.52元，因房地产项目已完工并交付使用，房地产销售成本已按实际成本结转，应予调减应纳税所得额。

（3）公司以前五个年度未弥补亏损959025.16元，应用于弥补亏损。

（4）公司账面于2013年度所得税汇算清缴时预提的工程建设成本1454551.08元，至2014年底，尚未取得合法有效的原始记账凭证，应予调增应纳税所得额。

2014年度公司应纳税所得额应为2352264.61元，应缴纳企业所得税588066.15元，已缴纳571789.98元，少申报缴纳企业所得税16276.17元。

2.2015年度

房产税：公司无租使用靳某的写字楼用于办公用房，房产原值163600元，应申报缴纳房产税1374.24元，公司未申报缴纳。

二、行政处理

1.根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条、第五条第四款、《安徽省房产税实施细则》皖政〔1986〕106号第三条、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税〔2009〕128号第一条之规定，该公司应补缴2014至2015年度房产税2748.48元。

2.根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条第一款、第二条第一款和第二款、第三条第一款、第四条第一款、第五条、第六条、第八条、第十八条、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号第九条、第三十五条之规定，该公司应补缴2014年度企业所得税16276.17元。

3.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款之规定追缴该公司上述税款，并处少缴税款百分之五十的罚款9512.33元。

4.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，对少缴税款从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

5.公司对此次处理结果无异议，并于2016年8月9日，缴纳了2014年度至2015年度的房产税2748.48元，企业所得税16276.17元，罚款9512.33元，滞纳金5202.41元。

三、案例启示

（一）检查人员在调阅往年的稽查案卷中发现，该企业在2007-2009年度的专项检查中，相同的房产税问题曾被查处过，除了反映企业纳税申报敷衍马虎不如实申报外，也反映了稽查案件的查处，在征管与稽查的衔接上也存在问题，未将“以查促管”落到实处。

（二）该案中，企业提供的年度会计报表与年度所得税汇算清缴，多年来无任何逻辑关系，虽然汇算清缴的主体是企业，汇算清缴的行为是企业自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，但主管税务机关对申报资料本身的真实性、逻辑性、关联性应进行审核，说明了主管税务机关在企业所得税的汇算清缴工作上管理不到位。这种情况在检查工作中决不是个例，建议税源管理部门在日常管理中应加强与纳税人的沟通，在征管比对中发现问题，及时催促企业改正，及时更新数据信息，确保数据库中纳税人信息的准确性、真实性与完整性。