安徽某房地产开发有限公司少缴

企业所得税个人所得税印花税案

一、基本情况：

（一）基本案情

安徽某房地产开发有限公司，于2012年12月成立，主要从事房地产开发；房地产信息咨询；商品房销售；物业管理服务。经济性质：其他有限责任公司。开发项目：某某苑，项目总占地面积为74051.41㎡，开发总建面304283.34㎡，项目开工日期2013年9月，预计竣工日期2015年9月。

经过稽查人员的调账检查及实地检查，查补企业所得税28.59万元、个人所得税25.06万元、印花税7.17万元，滞纳金4.82万元，罚款5.37万元，合计71.01万元，已于2017年1月3日、2月15日依照规定缴纳入库。由于该单位能够积极配合税务机关检查，向税务机关主动提供材料，使查处工作进展顺利，效果明显，并于检查期间提前缴纳查补税款，我局根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条第一款第三项及安徽省国家税务局 安徽省地方税务局关于发布《安徽省规范税务行政处罚裁量权实施办法》的公告（2016年第5号）第七条第一项的规定，对其进行减轻处罚。

（二）检查方法

企业所得税：

稽查人员对该单位期间费用检查中发现融资成本、样板房费用、自建售楼部装修款应计入资本性支出，而企业作为当期费用，进入当期损益，造成时间性差异，致使少缴企业所得税。

1、2014年销售费用、管理费用分别列支银行借款顾问费500000元、1500000元,财务费用列支银行借款手续费1000000元，合计3000000元。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条第二款规定，应当作为资本性支出计入开发成本，应调增应纳税所得额3000000元。

2、2014年销售费用列支样板房费用266530元，应计入开发成本。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条第一款规定，应调增应纳税所得额为266530元。1、2两项合计调增应纳税所得额3266530元。

3、2014年1月预售商品房取得预收款87595484元，2-12月预售商品房取得预收款458965148元，预计毛利额为87595484*15%+458965148*20%=104932352元；而企业全部按20%毛利率计算毛利额为109312126.4元，多计毛利额4379774.2元。根据《关于加强房地产业企业所得税征管工作的通知》（蚌地税〔2012〕41号）及《安徽省国家税务局 安徽省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的公告》（2013年第6号）的规定，应调减应纳税所得额4379774.2元。

4、本次查补税费26789.5元,根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十一条规定，应调减应纳税所得额26789.5元。3、4两项合计调减应纳税所得额4406563.70元。

2014年度企业申报应纳税所得额46561616.72 元，本次检查调增应纳税所得额3266530元，调减应纳税所得额4406563.70元，调整后应纳税所得额为45421583.02元，应申报缴纳企业所得税11355395.76元，已预缴企业所得税11640404.18元,多预缴企业所得税285008.42元，留以后年度抵缴。

5、2015年管理费用列支员工意外险550000元，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十六条规定，不得扣除，应调增应纳税所得额550000元。

6、2015年销售费用列支样板房费用490872.7元，企业已自行调增339522.03元，少调增151350.67元；销售费用中列支售楼部装修款1792612.01元；应计入开发成本。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条第一款的规定，应调增应纳税所得额为1943962.68元。

7、2015年管理费用列支补缴2014年印花税12500元（已在2014年税前扣除），根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条的规定，应调增应纳税所得额12500元。5、6、7三项合计调增应纳税所得额2506462.68元。

8、2015年度企业所得税申报表调增视同销售收入177876元，未同时调减视同销售成本177876元，根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，应调减应纳税所得额177876元。

9、本次查补税费44917.6元,根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十一条规定，应调减应纳税所得额44917.6元。8、9两项合计调减应纳税所得额222793.60元。

2015年实现主营业务收入0元，利润-16017859.91元。企业申报应纳税所得额31412243.15 元，本次检查调增应纳税所得额2506462.68元，调减应纳税所得额222793.60元，调整后应纳税所得额为33695912.23元，应申报缴纳企业所得税8423978.06元，2015年已缴企业所得税7853060.79元,2014年多预缴企业所得税285008.42元，应补缴企业所得税285908.85元。

个人所得税：

稽查人员对该单位个人所得税的检查中发现，老客户介绍新客户的奖励支出费用、对购房客户抽奖支出，企业认为是营销性质的广告宣传支出，未代扣代缴个人所得税。

1、2014年销售费用列支老带新奖励65000元，其中老客户6人奖励30000元（每人5000元），应代扣代缴老客户劳务报酬个人所得税5000*（1-20%）*20%*6＝4800元，未代扣代缴。2014年销售费用列支抽奖旅游费397320元，扣除公司跟团服务人员费用后客户旅游费用366279.38元；销售费用列支客户抽取贵金属奖励费用113850元，两项合计480129.38元。未代扣代缴偶然所得个人所得税96025.88元。

2、2015年“销售费用-宣传费”发放老带新奖励1,755,000元，其中发放老客户183人每人5000元、1人2000元，应代扣代缴劳务报酬个人所得税5000*（1-20%）*20%*183人+（2000-800）*20%＝146640元，未代扣代缴。

3、2015年2月因股东更迭，对解除劳动合同人员发放经济补偿金185017.86元，其中有29人仍继续任用，发放补偿金133595.1元，应按工资薪金代扣代缴个人所得税3176.82元，未代扣代缴。

印花税：

1、2014年支付租赁费129464.5元,应申报缴纳租赁合同印花税129.5元，未申报缴纳。

2、2014年开发成本列支建筑安装工程成本285916731.09元，应申报缴纳建安合同印花税85775元，已申报缴纳59115元，少申报缴纳印花税26660元。

3、2015年支付租赁费227812元，应申报缴纳印花税227.80元；开发成本列支建筑安装工程成本148966030.81元，应申报缴纳印花税44689.8元，合计44917.60元，未申报缴纳。

（三）税务违法事实

经过检查人员认真细致的工作，确定该单位在检查年度内，少缴企业所得税285908.85元、印花税71707.10元、少代扣代缴个人所得税250642.7元。

二、行政处理

（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条、第三条、第四条、第八条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十六条规定，该单位应补缴2015年企业所得税285908.85元。

（二）根据《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发〔2003〕47号）第二条第三款的规定，对该单位2014年至2015年未代扣代缴劳务报酬所得个人所得税151440元、2014年偶然所得个人所得税96025.88元、2015年工资薪金所得个人所得税3176.82元,责令该单位在接到《责令限期改正通知书》之日起15日内，补扣并代缴入库。

（三）根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条及《安徽省印花税征收管理暂行办法》（皖地税政三字[1997]261号）第四条、第六条第四项、第五项的规定，该单位应补缴2014至2015年印花税71707.10元。

（四）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，该单位应在限期内缴纳上述税款并从滞纳税款之日起按日加收万分之五的滞纳金。

（五）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、第六十九条、《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条第一款第三项之规定，追缴该单位上述未申报缴纳的税款。因该单位能够积极配合税务机关检查，向税务机关主动提供材料，使查处工作进展顺利，效果明显，并于检查期间主动提前补缴上述税款，对2015年度少申报缴纳企业所得税、2014至2015年个人所得税减轻处以百分之十的罚款计53655.16元。

  三、案例启示

上述企业少缴各税的具体事例，经过税务人员谨慎细致的工作，成功查处。但这一案例不能不引起税务部门和广大纳税人的重视。避免国家税款的流失。

（一）查处本案的认识

一是从账簿、凭证、合同及促销活动方案等资料入手，理清企业经营活动的实质，为计算少缴各税提供准确依据。

二是对企业所得税检查不仅对调增项目仔细检查，同时对企业调减项目给予认真核对，税法赋予纳税人的权益给予保障，本案因政策调整而造成企业多计提毛利进行调减，我们不能因企业不了解政策视而不见。

三是根据国税发〔2009〕31号文件的规定，项目小区售楼部、样板间等营销设施的建造费用,应计入开发间接费用核算。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。而企业在2015年度汇算清缴时，只将销售费用-样板房费用中的中央空调、厨柜、家具等调整至固定资产科目，没有将全部费用调整至开发间接费用，少调整应纳税所得额。

四是我们检查人员应从实际出发，本案因股东更迭，对解除劳动合同人员发放经济补偿金一事，有的解除劳动合同，有的仍然继续在企业上班，只是与前任法人代表解除劳动关系，企业仍然是原企业，不能享受税收优惠。

（二）工作建议

1、充实一线征管力量，同时开展业务培训提高素质。要求熟练掌握房地产业税收法规、规章及财务制度的有关规定，了解房地产企业的销售、经营特点，抓住实质。

2、加强对企业税法宣传，使企业财务人员及时掌握税收政策的变化，促进企业纳税遵从。